¿Quieres recibir una notificación por email cada vez que Andrés Muñoz Barrios escriba una noticia?
El comprador de una vivienda debe tener en cuenta los gastos a pagar tras la compraventa, y cómo puede negociarlos
La compraventa de una vivienda es uno de los contratos más importantes en la vida de muchas personas, pues el coste de una casa puede implicar gran parte de los ahorros y esfuerzo en la vida de un trabajador medio. Pero al importe negociado con el vendedor por la vivienda, el comprador deberá añadir además los distintos gastos y tributos asociados a la compra del inmueble.
Una parte de estos gastos pueden ser pagados por el comprador o por el vendedor, según se acuerde entre ellos, por lo que es muy importante que los compradores no den por sentado que deben pagar todos los gastos, y tengan en cuenta lo que dice la Ley en nuestro país al respecto.
La relación de los gastos que pueden derivar de la compraventa de una vivienda son los siguientes:
Lo primero que hay que señalar es que, en nuestro Código Civil, la norma que hace referencia a los gastos en el contrato de compraventa, el art. 1.455 C.C. es de carácter dispositivo, lo que significa que se estará a lo acordado libremente por las partes. Y en defecto de acuerdo al respecto, o si nada se ha dicho, se aplicará lo dispuesto por dicho artículo. De la misma manera comprador y vendedor pueden acordar que los gastos se repartan según lo indicado en este artículo.
Esto es lo que comúnmente se conoce como “gastos según ley”. A tenor de los dispuesto en esta norma “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como Plusvalía, grava la revalorización del inmueble que se vende, desde la fecha en la que se compró, por lo que lo ordinario sería que lo pagase el vendedor. Cierto es que se puede pactar lo contrario, pero el comprador debe tener muy presente que lo lógico sería que lo pagase quién vende, pues el espíritu de este impuesto es que se tribute por el plusvalor obtenido por el propietario anterior durante el tiempo que tuvo en su propiedad el inmueble.
Lo que la Ley indica, como hemos visto, es que “los demás posteriores a la venta” serán gastos del comprador, por lo que ello también refuerza lo expuesto en el párrafo anterior: la plusvalía es algo “anterior” a la venta.
La plusvalía es algo “anterior” a la venta
Si el vendedor es un Promotor Inmobiliario, la Ley prohíbe expresamente que el vendedor pague la Plusvalía, u otros gastos que correspondan a él: los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, cuando se vaya a adquirir libre de cargas o se prefiera contratar la propia.
Respecto del resto de “los demás posteriores a la venta” tenemos el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se paga en las viviendas en segunda o posteriores adquisiciones; el Impuesto sobre el Valor Añadido, que se paga en el caso de vivienda de primera adquisición; el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que se paga también en el caso de las viviendas en primera adquisición; Los gastos que ocasiona la inscripción de las Escrituras de compraventa en el Registro de la Propiedad; y los gastos de Notaría por las propias Escrituras.
En los citados impuestos, y a nivel jurídico, el sujeto pasivo es el comprador. Pero en términos económicos deben considerarse como un gasto, es decir, un mayor coste de la adquisición de la vivienda, por lo que la parte compradora debe tener esto en cuenta a la hora de negociar el precio con el vendedor. Es por ello que los cito aquí como gastos. Por ejemplo, si una vivienda vale 200.000 € y los impuestos correspondientes son del 10 % por IVA, el comprador debe tener presente en la negociación que su coste total será de 220.000 € (más el resto de gastos!!) y negociar con dicha cifra en mente.
En el caso de los gastos notariales, y a tenor de lo dispuesto en el art. 1.455 C.C. la parte que corresponda al otorgamiento de escrituras será de cuenta del vendedor, y los de la primera copia por cuenta del comprador. Esto quiere decir que el precio que cobre el Notario por otorgamiento (matriz) debe pagarlo el vendedor, mientras que lo que cobre dicho profesional en concepto de primera copia será de parte del comprador. Las restantes copias de la Escritura las pagará la parte que las solicite.
Más Información | Indice Precio Vivienda Fotocasa Consumer Blog.DeSalvador TuGuiaLegal
